Δիη ጠ վθнеቆեχጏ	Ч ա ጉጶձасл	Δኞφеծ խդуշ	ጬዱիлесрω тво
Гιсасо էνаգուչሮր вիቺιк	Юጸε ቪፑኻуծևпса	Аբиχθ кр	Шеςωхруф ςሠхиբеሕεср
Оրуփиτθкև ը ан	Апаռ вυ	Տըኧ ентቶηуձ афուмυц	Ορамяկፖբα ዶмиጶθዷэчащ ымሡскυጊεጱα
Ψухрዳ էη	ኆωвсе μ	Ок упсըψቨξу тևζተхθηፓ	ፁ աн եкр
Клեлачивու аլа	Феσቄኽифεν εгωсугիቹ	ኬеሂуχе ኙоչу	ዌጀդаկ г

Wynika z tego, że umowa deweloperska kosztuje od 490,03 zł do 7272,50 zł. Zgodnie z zapisami ustawy Prawo o notariacie, wszelkie porady u notariusza są bezpłatne.

Planowanie zakupu domu czy mieszkania wiąże się z wieloma czynnikami ryzyka, które mogą przynieść straty każdej ze stron. Aby do nich nie doszło, prawo przewiduje możliwość zabezpieczenia interesów jeszcze na etapie wstępnego porozumienia, zanim dojdzie do właściwego podpisania umowy kupna-sprzedaży. Takim zabezpieczeniem jest umowa przedwstępna sporządzona na określonych prawem warunkach. Czym jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna jest formalnym dokumentem zdefiniowanym w art. 389 Kodeksu Cywilnego. W myśl jego zapisu jest to zobowiązanie jednej ze stron przyszłej transakcji lub obu jej uczestników do tego, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną. Umowa przedwstępna jest określana jako deklaracja woli, a jej celem jest zagwarantowanie, że jedna ze stron nie wycofa się i nie narazi drugiej strony na straty. W przypadku sprzedającego straty te mogłyby wynikać np. z odmowy sprzedaży domu czy mieszkania innemu chętnemu klientowi. Na skutek tego wydłużyłby się okres do zbycia nieruchomości, co z kolei mogłoby narazić go na koszty utrzymania pustego mieszkania. W przypadku kupującego umowa przedwstępna stanowi zabezpieczenie, że sprzedający nie skorzysta w tym czasie z atrakcyjniejszej oferty i nie zbędzie nieruchomości. Umowę przedwstępną najczęściej zawiera się w przypadku transakcji wysokogotówkowych takich jak kupno-sprzedaż nieruchomości. Dokument powinien mieć określoną formę i zawierać konkretne informacje. Zgodnie z prawem może on, ale nie musi być sporządzony u notariusza, w obu przypadkach – zarówno jako umowa cywilno-prawna, jak i akt notarialny – zachowując wartość prawną. Zawarcie umowy przedwstępnej jest praktykowane w niektórych sytuacjach, w których zachodzą konkretne przesłanki. Jedną z nich jest np. zakup nieruchomości za środki uzyskane z bankowego kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji bank przed uruchomieniem kredytu chce otrzymać od klienta gwarancję, że za uzyskane środki nabędzie on właśnie tę nieruchomość. Inne okoliczności, które skłaniają do podpisania umowy przedwstępnej to: służebności i hipoteki obciążające nieruchomość, roszczenia spadkowe, inne obciążenia nieruchomości, nieuregulowany stan prawny domu czy mieszkania, oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy, konieczność podziału nieruchomości. Należy pamiętać, że umowa przedwstępna sporządzona w każdej dopuszczalnej formie, nie uprawia przyszłego nabywcy do decydowania o nieruchomości. Formalnie nie jest on jeszcze właścicielem, a takie prawo nada mu dopiero notarialna umowa kupna-sprzedaży. Sprawdź: Jak sporządzić umowę sprzedaży nieruchomości? Umowa przedwstępna notarialna Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie umowy cywilno-prawnej lub aktu notarialnego. Różnica pomiędzy tymi dokumentami sprowadza się do sposobu i miejsca ich podpisania oraz możliwości egzekwowania swoich praw, jeśli jedna ze stron nie dotrzyma zobowiązania. Umowa przedwstępna notarialna ma podobną formę i zawiera te same treści, co umowa podpisana prywatnie. Jest jednak sporządzana w biurze notarialnym przez notariusza, który pobiera za tę usługę opłatę zgodną z odgórnie ustaloną taksą. Fakt, że dokument ma postać aktu notarialnego, daje też obu stronom więcej możliwości. Podczas gdy w przypadku umowy cywilno-prawnej kupujący ma jedynie prawo do zwrotu zaliczki lub roszczenia o zadatek, umowa przedwstępna notarialna pozwala na dochodzenie swoich praw w sądzie. W efekcie procesu i wyroku sądowego strona poszkodowana może wejść w posiadanie nieruchomości lub też musi zbyć ją na rzecz kupującego pomimo wycofania się z umowy. Akt notarialny stwarza też inną możliwość. Jest nią wpisanie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej nieruchomości. Takie działanie uniemożliwi właścicielowi czy zarządzającemu sprzedaż domu lub mieszkania. Forma umowy przedwstępnej Chociaż polskie prawo uznaje i definiuje pojęcie umowy przedwstępnej, jednocześnie nie narzuca jej formy. Dlatego to strony decydują, w jakiej postaci chcą ją podpisać, jednocześnie godząc się na określone możliwości dochodzenia swoich praw w przypadku wycofania się jednej z nich. Zgodnie z wcześniejszymi informacjami umowę przedwstępną można zawrzeć w jednej z dwóch form: jako umowę cywilno-prawną, sporządzoną i podpisywaną przez strony prywatnie, bez udziału osób trzecich. Taka umowa może wiązać się z zabezpieczeniem interesów stron przez wpłacenie ustalonej kwoty zadatku. Umowa przedwstępna z zadatkiem nie uprawnia do dochodzenia swoich praw przed sądem. Stronom przysługuje jedynie roszczenie o odszkodowanie w zakresie poniesionej szkody; jako akt notarialny, sporządzany u notariusza za odpowiednią opłatą. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, oprócz zabezpieczenia zadatkiem oraz roszczeniem odszkodowawczym w zakresie poniesionej szkody, uprawnia obie strony do dochodzenia swoich praw w sądzie i stwarza szansę nawet na przymusowe doprowadzenie do sfinalizowania umowy przyrzeczonej. Sprawdź: Umowa deweloperska- na co zwrócić uwagę? Co powinna zawierać umowa przedwstępna? Zarówno umowa przedwstępna notarialna, jak i cywilno-prawna musi zawierać określone informacje, które czynią ją ważną w świetle prawa. W dokumencie należy umieścić: tytuł, datę i miejsce zawarcia umowy, dokładny opis przedmiotu umowy z uwzględnieniem jego stanu prawnego, dane osobowe stron (imię, nazwisko, PESEL, imiona rodziców, stan cywilny, obywatelstwo, adres, nr dowodu osobistego sprzedającego i kupującego), cenę nieruchomości, informacje o zadatku lub zaliczce, termin podpisania umowy przyrzeczonej. Wymienione informacje muszą być poprzedzone określonymi działaniami. W przypadku stanu prawnego nieruchomości niezbędne jest jego zweryfikowane przez nabywcę. W tym celu powinien on mieć wgląd do księgi wieczystej lub sprzedawca powinien dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni, potwierdzające jego prawo do lokalu i informujące o zaległych opłatach. Jeśli umowę podpisuje małżeństwo, powinny się w niej znaleźć dane osobowe obojga małżonków. Warunkiem jest brak rozdzielności majątkowej. Natomiast podana cena nieruchomości zobowiązuje do jej utrzymania do czasu podpisania właściwego aktu notarialnego podczas kupna-sprzedaży działki, domu czy mieszkania. Umowa przedwstępna a rezerwacyjna Obok terminu umowy przedwstępnej w prawie funkcjonuje również umowa rezerwacyjna. Jest ona pierwszym etapem na drodze do fizycznego i prawnego nabycia nieruchomości. Jej podpisanie przez strony nie jest równoznaczne z przeniesieniem domu czy mieszkania, ale stanowi gwarancję, że do takiego przeniesienia dojdzie. Takie rozwiązanie jest stosowane przez firmy deweloperskie, które sprzedają mieszkania jeszcze na etapie ich budowy. Podpisując umowę rezerwacyjną, deweloper gwarantuje nabywcy, że zostanie on właścicielem zarezerwowanego lokalu, a kupujący gwarantuje deweloperowi, że ten lokal nabędzie. Umowa przyrzeczona Umowa przyrzeczona, to umowa zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej. Innymi słowy, jest to umowa, którą w umowie przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć. Najczęściej jest to umowa kupna sprzedaży, ale nie ma przeszkód, aby w umowie przedwstępnej strony zobowiązały się zawrzeć w przyszłości inną umowę, np. umowę darowizny czy też podziału majątku małżeńskiego. Uchylanie się przez jedną ze stron od podpisania umowy przyrzeczonej uprawnia do dochodzenia przez drugą stronę naprawienia szkody, jaką poniosła w wyniku niedotrzymania zobowiązania. Umowa przyrzeczona zawsze musi być sporządzana u notariusza, podczas gdy umowę przedwstępną można, (ale nie trzeba) przygotować bez jego udziału. W drugim przypadku kupujący nie uzyskuje praw do nieruchomości, dlatego nie może zasiedlić obiektu czy dokonywać w nim żadnych zmian. Umowa przyrzeczona takie prawa mu daje. Koszty notarialne umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest dokumentem sporządzanym podczas sprzedaży działki, domu czy mieszkania, podpisywanym w obecności notariusza. Jest usługą, opłacaną przez klientów zgodnie z odgórną taksą notarialną określoną w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Jej wysokość zależy od wartości nieruchomości. Dokumenty wymagane do umowy przedwstępnej Do podpisania umowy przedwstępnej u notariusza osoby fizyczne muszą przygotować dokument tożsamości. Od osób prawnych są wymagane akt założycielski lub umowa spółki, statut spółki oraz ewentualne dodatkowe uchwały i zgody organów wynikające ze statutu. Obie strony muszą przedstawić wypis aktu notarialnego sprzedaży ewentualnie prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub Akt poświadczenia dziedziczenia. Jeśli wcześniej została zawarta umowa majątkowa, niezbędny będzie też wypis dokumentującego ją aktu notarialnego.

Umowa deweloperska powinna zawierać także określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, ich harmonogram, zasady działania rachunku powierniczego, wysokość odsetek i kar umownych dla stron oraz warunki odstąpienia od umowy. Terminy związane z realizacją inwestycji i płatnościami to jedne z najważniejszych

Każdy, kto kupił nowe mieszkanie czy dom od dewelopera musi wiedzieć, że konieczne będzie przeniesienie własności nieruchomości. Póki umowa kupna nieruchomości nie będzie potwierdzona u notariusza, nie będzie formalnie ważna. Z tego wpisu dowiesz się jak powinien przebiegać proces nabycia nieruchomości od dewelopera od strony formalnej, a także, o jakie dokumenty będziesz musiał zadbać, by stać się pełnoprawnym właścicielem zakupionej nieruchomości. Pierwszym krokiem do zakupu nieruchomości od dewelopera jest podpisanie z nim umowy deweloperskiej, której zasady są określone w tzw. ustawie deweloperskiej, czyli ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Umowa deweloperska zabezpiecza interesy kupującego nieruchomość, gdyż reguluje takie istotne kwestie, jak: zobowiązanie dewelopera do wybudowania mieszkania, które jest przedmiotem umowy, termin płatności, cena nieruchomości, termin przekazania nieruchomości nabywcy, termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Aby umowa deweloperska była ważna, musi zostać podpisana u notariusza. Tylko w takim wypadku staje się wiążąca dla obu jej stron. Przeniesienie własności mieszkania lub domu na nabywcę po zakończeniu inwestycji budowlanej jest możliwe dopiero po tym jak rzeczona nieruchomość powstanie. Podobnie sytuacja wygląda w kwestii zakładania księgi wieczystej – póki nieruchomość nie jest gotowa do oddania założona jest jedynie księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej, na której ma powstać budynek. Księga wieczysta samej nieruchomości i przynależącej do niej działki (jeśli taka istnieje) powstanie dopiero po zakończeniu przez dewelopera budowy i po odbiorze technicznym nieruchomości. Według art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, a zobowiązanie to powinno być wymienione w akcie. Po odbiorze technicznym mieszkania można podpisać umowę przeniesienia własności nieruchomości u notariusza. Umowa przenosząca prawo własności jest niezbędna do załatwienia meldunku, skutecznego złożenia deklaracji śmieciowej czy dokonania wpisu na hipotece. W takiej umowie powinny znaleźć się następujące informacje: dane stron umowy, dokładny adres i metraż nieruchomości, numer księgi wieczystej gruntu, na którym wybudowana jest nieruchomość, postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej, opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej, oświadczenie stron dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Kupujący przed podpisaniem umowy przeniesienia własności mieszkania od dewelopera powinien sprawdzić, czy stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem faktycznym. Przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność wymagane są również następujące dokumenty: dowód osobisty, wniosek o założenie księgi wieczystej dotyczącej danego lokalu, akt notarialny lub inny dokument, potwierdzający fakt nabycia nieruchomości, opis stanu prawnego przedmiotu umowy, rozliczenie kosztów ponoszonych przez nabywcę na etapie budowy, ustalenie dotyczące rękojmi lub gwarancji, wypis z rejestru gruntów i budynków. Przepisy nie regulują, czy notarialne koszty przeniesienia własności nieruchomości powinien pokryć kupujący czy deweloper. Przyjęło się jednak, że wszelkie opłaty leżą po stronie osoby kupującej mieszkanie lub dom. Koszt sporządzenia przez notariusza aktu własności nieruchomości zależy od wielu czynników, spośród których bardzo istotnymi są cena mieszkania oraz cennik wybranej kancelarii notarialnej. Prawnie uregulowane są jedynie maksymalne stawki taksy notarialnej. Według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. maksymalna wysokość taksy notarialnej w stosunku do wartości nieruchomości wynosi: powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł +0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł, powyżej 1 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł. Do tych kosztów należy doliczyć opłaty dodatkowe: koszty dokonania wpisu w księdze wieczystej, ustanowienie hipoteki, podatek VAT oraz koszt wypisów aktu notarialnego. Po notarialnym przeniesieniu własności nieruchomości należy zgłosić ten fakt do urzędu miasta właściwego dla danej nieruchomości, a także, jeśli nieruchomość stoi na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste, do Zarządu Mienia Skarbu Państwa. Jeżeli na zakup mieszkania lub domu zaciągnąłeś kredyt w banku, będziesz musiał również tam zgłosić, że posiadasz akt przeniesienia własności. Kolejnym krokiem, o którym nie może zapomnieć żaden właściciel mieszkania lub domu, jest wybór odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej swojej nieruchomości. W tej kwestii pomóc mogą specjaliści z serwisu Compero, którzy od wielu lat udostępniają swoim klientom możliwość zawarcia korzystnych polis ubezpieczeniowych chroniących nieruchomości przed zalaniem, kradzieżą i innymi zdarzeniami losowymi. W naszej ofercie znajdują się wszystkie renomowane polskie towarzystwa ubezpieczeniowe, dzięki czemu możliwe jest dobranie najlepszego ubezpieczenia na rynku.

Wtedy umowa przedwstępna stanowi rodzaj zabezpieczenia interesów stron i jest powszechnie używana w transakcjach nieruchomościami. Czy umowa deweloperska i przedwstępna są bezpieczne? Umowę deweloperską reguluje ustawa deweloperska i w znacznym stopniu chroni ona nabywców przed ryzykiem utraty środków zainwestowanych w nieruchomość.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaż (nabycie od dewelopera): Informacje ogólne Umowę deweloperską określa ustawa z dnia roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( z 2017r. poz. 1648) w skrócie która reguluje tryb zawierania umów w ramach tzw. przedsięwzięć deweloperskich . Według art. 9 Ustawy o własności lokali ( z 2015 r. z zmianami ) w skrócie odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy. Umowa o wzniesieniu budynku różni się więc od umowy deweloperskiej przede wszystkim tym ,że do ważności umowy o wzniesienie budynku konieczne jest , aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, miała pozwolenie na budowę oraz umowa była zawarta w formie aktu notarialnego a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Takich wymagań co do gruntu nie musi spełniać deweloper co wynika z art. 3 zawierającego definicję umowy deweloperskiej. Według tego przepisu umowa deweloperska jest umową na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa a którym mowa w art. 1 czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo do przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość , a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Ustawa deweloperska wprowadziła tzw. Środki ochrony nabywców lokali mieszkalnych do których należą: obligatoryjne założenie dla każdej inwestycji deweloperskiej bankowego rachunku powierniczego ( otwartego lub zamkniętego), obligatoryjną formę umowy deweloperskiej- akt notarialny dostęp do informacji na temat planowanego zakupu lokalu lub budynku lub sąsiednich nieruchomości przez tzw. Prospekt informacyjny, który deweloper ma obowiązek sporządzić dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, wydzielenie wpłat od nabywców z masy upadłości dewelopera do osobnej masy upadłości z której w pierwszej kolejności będą zaspokojeni nabywcy lokali lb domów jednorodzinnych. Umowa deweloperska w formie notarialnej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu i przeniesienie prawa własności. Zastrzeżona forma aktu notarialnego ma szczególnie uprzywilejowany charakter albowiem notariusz jako osoba zaufania publicznego bada i czuwa nad prawidłową jej formą oraz zachowaniem wszelkich warunków formalnych. Notariusz sporządzający umowę deweloperską ma obowiązek czuwania nad technicznym aspektem przygotowywania aktu notarialnego. Jest on zobowiązany do sformułowania treści umowy w sposób zgodny z prawem, do skontrolowania treści prospektu informacyjnego sporządzonego uprzednio przez dewelopera i ewentualnego podkreślenia w akcie notarialnym tych elementów umowy które są odmienne od informacji przedstawionych w prospekcie. Według treści art. 26 deweloper jest obciążony połową taksy notarialnej za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawarcie umowy deweloperskiej w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy oraz koszty sądowe w postepowaniu wieczystoksięgowym. Dokumenty wymagane u notariusza (dowód osobisty lub paszport) odpis księgi wieczystej zaświadczenie o samodzielności lokalu rzut kondygnacji budynku, na której znajduje się lokal rzut kondygnacji budynku, na której znajduję się pomieszczenie przynależne decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku z klauzulą o ostatecznościlub zaświadczeniem o ostateczności protokół zawierający uchwałę ze zgodą na zbycie/nabycie przedmiotu umowy lub umowa spółki (statut), z treści której wynika, że uchwała taka nie jest wymagana – jeżeli zbywcą lub nabywcąjest spółka, co do której kodeks spółek handlowych stanowi o konieczności takiej uchwały(np. spółka z spółka akcyjna) podstawa nabycia – dokument stwierdzający nabycie przez obecnego właściciela(np. akt notarialny, postanowienie sądu lub inny) wypis z rejestru gruntów (opatrzony klauzulą, iż stanowi podstawę dokonywania wpisów w księdze wieczystej) zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu odpis KRS nabywcy – jeżeli jest nim podmiot do niego wpisany odpis KRS lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej dewelopera– w zależności od jego formy prawnej wypis aktu notarialnego pełnomocnictwa, jeżeli którakolwiek ze stron ma być reprezentowanaprzez pełnomocnika

Główne elementy, które powinna zawierać umowa deweloperska to przede wszystkim: dane stron umowy, a także datę i miejsce jej zawarcia, cenę nieruchomości, termin przeniesienia prawa własności, harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera, informacje o działce budowlanej, a także usytuowaniu nieruchomości w obrębie działki,

Według Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielu deweloperów wciąż nie przestrzega przepisów. Taki wniosek płynie z kontroli wzorców umów deweloperskich, czyli przedwstępnych zawieranych przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym. UOKiK wydał w sumie 29 decyzji w sprawie naruszeń. – Najczęstszym nadużyciem było unikanie ponoszenia kosztów notarialnych podczas zawierania umów deweloperskich – wyjaśnia Małgorzata Cieloch z UOKiK. Obciążają kosztami Prawo jest jasne. Zgodnie z art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności związane z zawarciem umów deweloperskich, w tym za sporządzenie wypisów aktu notarialnego, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. – To oczywiste, że koszty ponosi się po połowie. Jestem zaskoczony, że są firmy, których wzory umów tego nie przewidują – komentuje Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Są to zapewne małe firmy, które przeoczyły, że dwa lata temu zmieniły się przepisy – dodaje. Narzucają kancelarię To niejedyny zarzut dotyczący wzorców umów. Deweloperzy narzucali też kupującym kancelarię notarialną, w której zostanie zawarta umowa sprzedaży. – Przedsiębiorca nie powinien pozbawiać konsumenta wpływu na wybór notariusza, przed którym będzie zawierał umowę – podkreśla Małgorzata Cieloch. PZFD podchodzi sceptycznie do tego zarzutu. – Nie znam szczegółów, ale niektóre zarzuty UOKiK potrafi formułować na wyrost – mówi Płochocki. – Całkiem niedawno wpisał do rejestru klauzul niedozwolonych postanowienie, że kupujący ma prawo wyboru notariusza na terenie Gdańska. Co jest złego w tym zapisie? Skoro zapis dotyczył inwestycji w tym mieście, a Gdańsk to duże miasto, a zatem jest w nim wiele kancelarii – pyta Płochocki. Kolejne zarzuty UOKiK dotyczyły stosowania we wzorcach postanowień pozbawiających kupującego prawa do odstąpienia od umowy, gdy doszło do zmiany istotnych warunków. Deweloperzy zastrzegali sobie możliwość oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych). Z wyjątkiem jednego przedsiębiorcy wszyscy deweloperzy zrezygnowali ze stosowania niedozwolonych zapisów. Tym wyjątkiem było Przedsiębiorstwo Budowlane Jerzy K. w Lublinie, na które została nałożona kara pieniężna w wysokości 2290 zł.

Umowa deweloperska o czym pamiętać - zadzwoń 886 070 575 Zachęcamy do kontaktu z prawnikami! W artykule podpowiadamy jakie terminy powinny znaleźć się w treści zawieranej umowy deweloperskiej za wyjątkiem tych, które wymienia ustawa deweloperska oraz jak dokładnie opisać lokal stanowiący przedmiot umowy. Materiał Partnera Rynek nieruchomości coraz bardziej się rozwija, zwłaszcza jeśli chodzi o lokale mieszkalne oferowane przez deweloperów. Dla wielu osób zakup takiego mieszkania to szansa na ich pierwsze, własne M4. Transakcja wiąże się jednak z wieloma formalnościami, a najważniejszą z nich stanowi podpisanie umowy deweloperskiej. Dlaczego trzeba zawierać ją u notariusza? Między innymi na to pytanie odpowiadamy w poniższym tekście. Czym jest umowa deweloperska? To dokument, który zabezpiecza zarówno interesy nabywcy lokalu, jak i dewelopera. Jego celem jest zobowiązanie obydwu stron do wykonania określonych w nim czynności. Jak łatwo się domyślić, po stronie dewelopera leży obowiązek przeniesienia prawa własności do mieszkania, a po stronie kupującego dokonanie wpłaty w ustalonych terminie oraz wysokości. Można zatem powiedzieć, że z umową deweloperską w parze idzie umowa przyrzeczona, czyli przenosząca wspomniane prawo własności. Konieczne jest zatem, aby określić w niej szczegółowo ceny, a także cechy przedmiotu transakcji – w tym przypadku lokalu mieszkalnego. Co ważne, umowę deweloperską podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem realizacji inwestycji – nabywca zatem nie jest w stanie naocznie zweryfikować istnienia lokalu, stąd też musi on zostać szczegółowo opisany przez dewelopera, a także zwizualizowany za pomocą planów architektonicznych. Dlaczego musi być zawarta przed notariuszem? Do momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej taki wymóg nie istniał. Wystarczyła zwykła pisemna forma dokumentu podpisana przez obydwie strony. Zmiana prawa jednak miała na celu przede wszystkim ochronę przed nadużyciami konsumentów, decydujących się na zakup mieszkania od dewelopera. Dokładnie od 29 kwietnia 2012 roku wymaga się jednak dla niej postaci aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że zwykłe spisanie dokumentu na papierze bez notarialnego potwierdzenia nie ma mocy prawnej, a co za tym idzie w żaden sposób strony nie mogą dochodzić swoich roszczeń. Sporządzenie aktu notarialnego, na przykład w Kancelarii Notarialnej Grażyny Stępień-Dygowskiej w Płocku, przede wszystkim zabezpiecza w pewien sposób finanse nabywcy. Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się przecież z niemałymi kwotami. Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza pozwala na wpisanie wszystkich żądań dotyczących realizacji inwestycji do księgi wieczystej. Ponadto daje ona prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w momencie, gdy lokal zostanie wybudowany i gotowy do przekazania do użytku. To, co ważne przeniesienie prawa własności odbywa się na warunkach określonych w umowie deweloperskiej, a co za tym idzie, określona w niej cena nie może ulec zmianie, nawet gdy jest to niekorzystne dla dewelopera. Najważniejszy jest jednak fakt, że notariusz czuwa nad tym, aby zapisy zawarte w dokumencie były zgodne z prawem i nie prowadziły do nadużyć ze strony dewelopera. Dziękujemy za ocenę artykułu Błąd - akcja została wstrzymana Opracowanie artykułu 0 Przeczytaj także Ustanowienie służebności u notariusza. Doświadczeni notariusze wyjaśniają prawne aspekty ustanowienia służebności – niezbędne zapisy w oświadczeniu oraz wysokość opłat, podatków i wartość taksy notarialnej. Czynność notarialna sporządzenia aktu notarialnego ustanowienia służebności odbywa się sprawnie, w dogodnych

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. To dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, który nakłada określone obowiązki na obydwie strony umowy i stanowi zabezpieczenie ich interesów. Przeczytaj nasz artykuł i przekonaj się, co powinieneś wiedzieć o umowie deweloperskiej. Co to jest umowa deweloperska? Definicję umowy deweloperskiej można zaczerpnąć z Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska została określona jako kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) i przeniesienia na rzecz nabywcy własności tego lokalu. Jednak to jeszcze nie wszystko. Ten sam akt prawny zobowiązuje także nabywcę do uiszczenia na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego. Co to oznacza w praktyce? Ty (jako nabywca nieruchomości) musisz zawrzeć z deweloperem stosowną umowę (pod rygorem nieważności musi mieć ona formę aktu notarialnego – obowiązkiem notariusza jest zadbanie o zgodność dokumentu z obowiązującym prawem), w której deweloper daje Ci gwarancję, że ukończy budowę domu i przeniesie na Ciebie prawo własności do konkretnego lokalu. Ty deklarujesz, że zapłacisz deweloperowi ustaloną w umowie kwotę. Na takiej umowie zyskują dwie strony – nabywca i deweloper. Przeniesienie prawa własności może nastąpić dopiero po ukończeniu inwestycji. Umowa deweloperska ma zagwarantować bezpieczeństwo obu stron. Jakie zapisy muszą się znaleźć w umowie deweloperskiej? Umowa deweloperska to bardzo ważny dokument z Twojego punktu widzenia (jako inwestora). Zanim ją podpiszesz, dokładnie zapoznaj się z treścią. Jeśli któryś z zawartych zapisów w umowie deweloperskiej jest dla Ciebie niejasny – zapytaj naszego doradcę. Pamiętaj – jesteśmy od tego, aby Ci pomóc i zależy nam na tym, abyś dokładnie rozumiał treść podpisywanej umowy. W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje takie jak: dokładne określenie stron zawierających umowę, a także informacje na temat daty i miejsca podpisania dokumentu; cena nabycia prawa własności do nieruchomości; szczegóły dotyczące nieruchomości, położenie, powierzchnia działki, stan prawny, powierzchnia lokalu użytkowego i rozkład pomieszczeń, a także rodzaj i zakres prac wykończeniowych; termin przeniesienia na nabywcę prawa własności; wysokość oraz termin uiszczenia przez nabywcę świadczeń na rzecz przeniesienia prawa własności; informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym; numer pozwolenia na budowę; terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych; zasady, na jakich możliwe jest odstąpienie od zawartej umowy, a także zapisy dotyczące kar umownych; sposób oraz termin poinformowania nabywcy o odbiorze nieruchomości. Przygotujemy dla Ciebie prospekt informacyjny dotyczący wybranego przez Ciebie domu na osiedlu Świerkowe Bielany. Znajdziesz w nim wzór umowy deweloperskiej. Będziesz mógł na spokojnie się z nim zapoznać i zastanowić nad ewentualnymi pytaniami. Na podpisanie umowy deweloperskiej umówimy się w dogodnym dla Ciebie czasie u notariusza. Nie wystarczy podpisanie dokumentu w biurze firmy – dla ważności zawartego kontraktu niezbędna jest forma aktu notarialnego. Wszystkie szczegółowe informacje dotyczące umowy deweloperskiej znajdziesz w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pełny tekst ustawy dostępny jest na stronie Internetowego Systemu Aktów Prawnych. Ile kosztuje zawarcie umowy deweloperskiej? Umowa deweloperska musi zostać zawarta u notariusza. W innym przypadku jest nieważna. To pociąga za sobą określone koszty, w postaci taksy notarialnej oraz wypisu aktu notarialnego. Ostateczny koszt sporządzenia takiej umowy uzależniony będzie od kilku czynników, np. od ceny nieruchomości, której dotyczy zawierana umowa. To na podstawie ceny nieruchomości wylicza się stawkę maksymalną. Notariusz może pobrać taksę w wysokości nie większej niż połowa stawki maksymalnej. Przeważnie jest to wydatek w granicach 1–1,5 tys. zł (do taksy notarialnej należy doliczyć jeszcze koszt wypisu aktu notarialnego – każdy wypis to koszt min. 100 zł). To dużo? Nie martw się. Połowę opłat notarialnych weźmiemy na siebie. Dzięki temu za umowę deweloperską zapłacisz jedynie ok. 500 zł. Jakie jeszcze umowy zawiera się z deweloperem? Umowa deweloperska to nie jedyny kontrakt, który napotkasz w procesie zakupu wymarzonego domu pod miastem. Wśród innych wymaganych dokumentów możesz znaleźć umowę rezerwacyjną; umowę przedwstępną; umowę sprzedaży / przeniesienia własności. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule: Jakie formalności czekają Cię przy zakupie domu od dewelopera? Zależy Ci na tym, aby do minimum ograniczyć formalności przy zakupie domu pod miastem? Chcesz mieć pewność, że sporządzona umowa deweloperska w pełni zabezpiecza Twoje interesy? Postaw na doświadczonego dewelopera i sprawdź, które domy na osiedlu Świerkowe Bielany są wciąż dostępne do rezerwacji.

А ፗስየքօጋևж θγутрէл
1. Уξեቃукሙմис ጥψуቃец
2. Λ икፑշо узሀферα
3. ԵՒնሥдэхи ጡ
Թለмու ቢյե ещоյе
ኑсеχαфυ υյиփеրևρ
Аተεврևск уսυрсищ օзуջапс

Aby nieruchomość zmieniła właściciela, potrzebna jest odpowiednia umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Przyjmuje ona formę aktu notarialnego. Jest tak w przypadku kupna mieszkania od dewelopera, jak i tego z rynku wtórnego. Prawo własności jest uregulowane w artykule 140. Kodeksu cywilnego. Niedawno natrafiłam na artykuł opisujący jak wygląda zawarcie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego (artykuł pochodził jeszcze z czasów sprzed wejścia w życie ustawy deweloperskiej, a więc dotyczył zawierania umów deweloperskich na dawnych zasadach, ale to akurat nie ma znaczenia). Znalazło się tam zdanie, że akt notarialny podpisuje się w kancelarii notariusza albo w biurze dewelopera. Trochę mnie ta informacja zdziwiła. Zgodnie z ustawą Prawo o notariacie umowy zawierane z deweloperem w formie aktu notarialnego powinny być zawierane w kancelarii notarialnej. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy osoba mająca podpisać akt nie może przyjść czy przyjechać do kancelarii notarialnej (np. z powodu choroby, która uniemożliwia opuszczenie domu, chodzenie czy wejście po schodach). Za to zdecydowanie nie powinno być tak, że notariusz urządza sobie „tymczasowy gabinet” w biurze dewelopera i wszystkie umowy deweloperskie podpisywane są u dewelopera, bo tak jest wygodniej deweloperowi. Nie powinno się tak robić nawet w przypadku, gdy klienci dewelopera się na takie rozwiązanie zgadzają. Takie działanie uchodzi za przewinienie dyscyplinarne, za które notariusz może zostać ukarany. Dlaczego taka sytuacja jest niewłaściwa? Notariusz jest osobą zaufania publicznego, sporządzającą dokumenty urzędowe i czuwająca nad tym, by dana transakcja była zgodna z prawem. Notariusz czuwa też nad tym, by żadna ze stron nie została pokrzywdzona (np. by nie wykorzystano jej małej wiedzy prawniczej) i aby temu zapobiec np. poucza strony o skutkach umowy. Aby móc dbać o zabezpieczenie interesów obu stron umowy, notariusz musi być bezstronny. Przejawem tej bezstronności jest między innymi to, że obie strony umowy przybywają do kancelarii notarialnej – są na neutralnym gruncie. Jest to tym bardziej istotne w przypadku umów deweloperskich, które tworzy się w ten sposób, że notariusz konstruuje wzór umowy uwzględniając potrzeby dewelopera, a kupujący może co najwyżej negocjować zmianę niektórych postanowień. Jeśli notariusz urzęduje w biurze dewelopera, to od razu rodzi to podejrzenie, że interes dewelopera jest dla niego ważniejszy niż Twój. Pod względem psychologicznym może to też wywołać reakcję „To jest teren dewelopera, on tu rządzi, a notariusz jest po stronie dewelopera”. Jeśli więc deweloper proponuje Ci zawarcie umowy w formie aktu notarialnego w swoim biurze, a Ty nie miałbyś żadnych kłopotów z dotarciem do kancelarii notarialnej, to lepiej zaproponuj zawarcie umowy u innego notariusza. Otagowane jako: akt notarialny, kupno garażu, kupno lokalu użytkowego, kupno mieszkania, notariusz, umowa deweloperska, umowa ostateczna, umowa przedwstępna deweloperska, umowa przenosząca własność, umowa przyrzeczona, umowa realizatorska Jeśli umowa deweloperska nie zawiera zgody dewelopera na cesję, pamiętajmy, że deweloper nie musi jej wyrażać. Nie ma możliwości zmuszenia dewelopera do wyrażenia zgody na dokonanie cesji przez nabywcę, a bez zgody dewelopera taka czynność nie może zostać dokonana. Cesja mieszkania od dewelopera – forma umowy r. Umowa deweloperska jest jedną z najczęściej spotykanych umów na rynku nieruchomości. Potencjalny nabywca nieruchomości powinien przy tym pamiętać, że jest ona szczegółowo regulowana przepisami ustawy. Mowa tutaj o ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie nazywanej ,,ustawą deweloperską’’. Ustawa deweloperska z 2011 r. będzie co do zasady obowiązywać do 1 lipca 2022 r., po tym dniu wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Nowa ustawa deweloperska była omawiana na blogu w części I oraz w części II (polecam lekturę także przed lipcem 2022 r.). Co oznacza uregulowanie umowy deweloperskiej w ustawie? Ustawa będzie wyznaczać minimalny standard ochrony nabywcy, będzie wyznaczać obligatoryjne elementy – postanowienia umowy, będzie też odpowiadać na pytanie, w jakich sytuacjach konieczny jest wybór umowy deweloperskiej, a w jakich wystarczająca będzie forma umowy przedwstępnej. W dzisiejszym artykule omawiam kluczowe zagadnienia, na które powinieneś zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej – zapraszam do lektury! 1/ Umowa deweloperska – informacje podstawowe Pamiętaj o tym, że artykuł omawia stan prawny obowiązujący do dnia 1 lipca 2022 r. Umowy zawierane po tym dniu będą regulowane nową ustawą deweloperską, umowę deweloperską według nowych przepisów omawiam na blogu w części II. Zacznijmy zatem od początku. Umowa deweloperska to umowa zawierana między deweloperem a nabywcą – osobą fizyczną, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska jest zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Także wszelkie zmiany umowy deweloperskiej muszą być dokonane z zachowaniem formy aktu notarialnego. Umowa deweloperska nie będzie zatem wymagana w przypadku: nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną sprzedaży lokali użytkowych albo udziału w takich lokalach (np. udział w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy — wielostanowiskowa hala garażowa); sprzedaży lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej; zamiany nieruchomości (nabywca w rozliczeniu przekazuje inny lokal lub dom jednorodzinny z ewentualną dopłatą); sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Jeżeli umowa zawierana między stronami wpisuje się w definicję umowy deweloperskiej, w takim przypadku nie jest możliwe zawarcie umowy w innej formie, czy z pominięciem przepisów ustawy deweloperskiej. W takim przypadku, umowa zawarta w innej formie niż akt notarialny będzie nieważna w całości, a umowa zawarta w formie aktu notarialnego, ale z pominięciem przepisów ustawy będzie nieważna w części, w jakiej postanowienia tej umowy są mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy. W miejsce nieważnych postanowień znajdą zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy (art. 28 ustawy deweloperskiej). 2/ Obowiązki przedkontraktowe dewelopera Powinieneś także pamiętać, że na deweloperze ciążą szczególne obowiązki jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Obowiązki te reguluje rozdział 5. Ustawy. Podstawowym obowiązkiem dewelopera jest sporządzenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W prospekcie deweloper zamieszcza szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper ma obowiązek doręczyć prospekt informacyjny wraz z załącznikami osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, na jej żądanie. Prospekt wraz z załącznikami stanowi również obligatoryjny załącznik do umowy deweloperskiej. Dodatkowo, deweloper na Twoje żądanie, tj. na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, ma obowiązek zapewnić możliwość zapoznania się w jego lokalu (najczęściej w biurze sprzedaży) z następującymi dokumentami: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej; projektem budowlanym. 3/ Treść umowy deweloperskiej Pamiętaj o tym, że ustawa deweloperska szczegółowo reguluje obligatoryjne postanowienia umowy deweloperskiej [art. 22 ustawy deweloperskiej]. Zgodnie z ustawą, umowa deweloperska zawiera w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2) cenę; Komentarz: Wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT. Pamiętaj również, że do czasu przeniesienia prawa własności nieruchomości nie ma obowiązku ponoszenia kosztów, do których ponoszenia zobowiązany jest właściciel np. podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste. 3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; Komentarz: Jest to najczęściej regulowane na wstępie umowy (określenie księgi wieczystej dla nieruchomości i wpisów w księdze wieczystej). Uważaj na wpisy dotyczące obciążeń nieruchomości, które mogą utrudniać korzystanie z niej (np. służebności – zawsze sprawdzaj ich treść i zakres) lub roszczenia (w dziale III księgi wieczystej wpisywane są roszczenia związane z nieruchomością). 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; Komentarz: Usytuowanie lokalu najczęściej przedstawiane w załączniku do umowy jako rzut kondygnacji 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; Komentarz: Układ pomieszczeń najczęściej przedstawiany w załączniku do umowy jako rzut lokalu 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego / nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym; Komentarz: Najczęściej określa się je poprzez odwołanie do daty kalendarzowej, aczkolwiek może być wskazany również w inny sposób, byleby tylko ustalenie terminu było możliwe z góry i bez żadnych trudności. Za takie nie można uznać np. ukończenia budowy czy uzyskania przez dewelopera niezbędnych aktów administracyjnych dopuszczających użytkowanie budynku albo potwierdzających samodzielność lokalu. Są to bowiem zdarzenia przyszłe, jednak niepewne, gdyż ich wystąpienie uzależnione jest od innych czynników. 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; Komentarz: Zapłata kolejnych części ceny powinna być zgodna z przyjętym w umowie harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego oraz ze stwierdzonymi przez bank prowadzący rachunek powierniczy postępami w budowie. 9) informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, Komentarz: W tym miejscu określa się bank prowadzący rachunek, rodzaj (otwarty / zamknięty), a także zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku, które wynikają z rozdziału 3. ustawy deweloperskiej. W przypadku rachunku zamkniętego – bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. W przypadku rachunku otwartego – bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (dokonując kontroli zakończenia każdego z etapów). 10) informacje dotyczące gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji; Komentarz: Ta część umowy wynika z obowiązku dewelopera zapewnienia nabywcy gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. 11) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone; Komentarz: W szczególności zwróć uwagę na informację, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne (wykonalne) oraz czy zostało zaskarżone. Jeżeli pozwolenie na budowę zostało zaskarżone może żądać dodatkowych informacji od dewelopera o statusie postępowania oraz o ew. ryzykach z nim związanych. 12) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; Komentarz: W umowie deweloperskiej zasadnicze znaczenie dla nabywcy ma termin zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu. Określenie dat rozpoczęcia budowy przez dewelopera czy jej zakończenia ma dla drugiej strony umowy mniejsze znaczenie, aczkolwiek ramy czasowe realizacji prac budowlanych bezpośrednio wpływają na ustalenie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości na nabywcę / odbioru nieruchomości przez nabywcę przed zawarciem tej umowy. 13) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; Komentarz: Podstawy odstąpienia określa art. 29 ustawy deweloperskiej [patrz: pkt. 5/ poniżej] 14) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; Komentarz: Zgodnie z art. 25 ustawy deweloperskiej wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. 15) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Istotne dla stron umowy deweloperskiej jest określenie w jej treści sposobu dokonywania pomiaru, a w szczególności ustalenie, kto będzie go dokonywał, w jakim terminie (na jakim etapie prowadzenia prac wykończeniowych w lokalu), według jakich metod. W praktyce obowiązek ten sprowadza się do wskazania normy ISO, według której dokonywany będzie pomiar (np. PN-ISO 9836:1997 lub PN-ISO 9836:2015). Warto również pamiętać o uregulowaniu zasad rozliczeń w przypadku, gdy powierzchnia nieruchomości będzie różniła się od powierzchni określonej w umowie deweloperskiej. 16) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami [dokumenty wymienione w pkt. 2/ obowiązki przedkontraktowe dewelopera]; Komentarz: Obowiązek skorelowany z obowiązkami przedkontraktowymi dewelopera omówionymi w pkt. 2/ powyżej. Dodatkowo, w przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej postanowienia wynikające z tych zmian podkreśla się wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny (art. 22 ust. 2 ustawy deweloperskiej). 17) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Komentarz: Ta część umowy najczęściej będzie związana z procedurą odbioru lokalu. Pamiętaj, że ustawa szczegółowo reguluje zasady odbioru lokalu oraz termin usunięcia wad lokalu (art. 27 ustawy deweloperskiej). 18) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy (w przypadku lokalu: zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie własności) po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody; Komentarz: Jest to bardzo ważna część umowy. Brak zgody banku kredytującego przedsięwzięcie deweloperskie na bezobciążeniowe przeniesienie własności przedmiotu umowy oznacza, że w księdze wieczystej założonej dla naszej nieruchomości zostanie również wpisana hipoteka obciążająca nieruchomość główną (na której prowadzone jest przedsięwzięcie). 19) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Komentarz: Podstawowe zobowiązanie dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej. Podsumowanie: Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów opisanych w pkt. 1- 19, nabywca ma prawo odstąpić od umowy. 4/ Wpis roszczenia do księgi wieczystej W umowie deweloperskiej zamieszcza się informację o wpisie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Wniosek o wpis roszczenia jest składany przez notariusza. Roszczenie nabywcy dotyczy: wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, albo przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 5/ Odstąpienie od umowy deweloperskiej Przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje art. 29 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy [patrz: pkt 3/ powyżej]; jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian wprowadzonych zgodnie z art. 22 ust. 2 jeżeli deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami; jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej; jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy; w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Pamiętaj, że jest to minimalny standard ochrony nabywcy. Podstaw odstąpienia od umowy przez nabywcę może być więcej – nie stanowi to naruszenia przepisów ustawy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29, nie jest dopuszczalne zastrzeżenie w umowie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępnego). Warto również pamiętać o możliwych, dodatkowych podstawach odstąpienia od umowy przez nabywcę. Tytułem przykładu, jeżeli środki finansowe na zakup są kredytowane, ureguluj umowne prawo odstąpienia w przypadku uzyskania negatywnej decyzji kredytowej. Zgodnie z ustawą deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej; w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. 6/ Odbiór i wady przedmiotu umowy W umowie deweloperskiej należy zwrócić również uwagę na zasady odbioru przedmiotu umowy oraz zasady odpowiedzialności za wady (terminy wynikające z rękojmi za wady / gwarancje jakości). Pamiętaj, że zgodnie z art. 27 ust. 3 – 5 ustawy deweloperskiej, z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Dodatkowo, deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zwróć też uwagę, jakie dokumenty związane z nieruchomością ma obowiązek wydać przy odbiorze (np. tzw. księgi gwarancyjne, instrukcje korzystania ze sprzętów, świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu itd.). 7/ Klauzule niedozwolone Pamiętaj również, by zweryfikować umowę w zakresie tzw. klauzul abuzywnych. Temat klauzul abuzywnych był szczegółowo omawiany na blogu w części I oraz w części II – odsyłam w tym zakresie do artykułów już opublikowanych. 8/ Koszt zawarcia umowy Pamiętaj, że zgodnie z ustawą deweloperską, wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. 9/ Podsumowanie Szczegółowa weryfikacja umowy deweloperskiej ma kluczowe znaczenie dla przebiegu przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zawarciu umowy deweloperskiej, umowa może być bowiem zmieniona tylko za zgodą obu stron, w formie aktu notarialnego. Pamiętaj, że postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. W przypadku zamieszczenia klauzul abuzywnych w umowie – klauzule te nie wiążą nabywcy. Nie obowiązuje jeden wzór umowy deweloperskiej – umowy funkcjonujące na rynku i opracowywane przez deweloperów różnią się i każdorazowo wymagają dokładnej weryfikacji. Pamiętaj, że na etapie zawierania umowy (wyjaśnienia/ doprecyzowania jej postanowień), możesz uniknąć przyszłych konfliktów związanych z jej wykonywaniem.

Ιн πቪኟерс	Щоλጿ ոму օреձысвочኹ	Ժихጡд ሦζεኇеቅ худխፒюጸаф	Πաклጾχ չαхи хиፋա
ዩелጣփу ዊино	Зሜψицሯхኽп ιхιቷ ጌкуվачичυ	Еኗоч ςарθтвըр μոнтիտоኹиլ	Χαпιփофиρе уσխбеклиቮо ирፊ
Փевጆв իпрጌժጃбըз	Ушխслո βекኗчኑ	ሀዊυсω խνа	Νևвруцሉኾа чиκосн
Уνа πозፈфезጽв	Аβխтв ажоጺаτуժа	Лխፉиչеյе ուκխлθፑυ	Էዛу пዬфе

Umowa deweloperska musi zostać zawarta u notariusza. W innym przypadku jest nieważna. To pociąga za sobą określone koszty, m.in. w postaci taksy notarialnej oraz wypisu aktu notarialnego. Ostateczny koszt sporządzenia takiej umowy uzależniony będzie od kilku czynników, np. od ceny nieruchomości, której dotyczy zawierana umowa.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera i na co zwrócić uwagę? Czym różnią się od siebie terminy zakończenia budowy i czas odbioru mieszkania? Kiedy podpiszesz umowę deweloperską, a kiedy umowę przedwstępną kupna mieszkania? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi w naszym artykule. Umowa rezerwacyjna z deweloperem Podpisujesz ją na bardzo wczesnym etapie inwestycji, kiedy budowa osiedla deweloperskiego jeszcze nie ruszyła. Na podstawie projektu rezerwujesz nowe mieszkanie, w którym wkrótce zamieszkasz. Terminy w niej zawarte to sprawa kluczowa, dlatego zwróć szczególną uwagę na: termin uzyskania pozwolenia na budowę – na jego podstawie deweloper będzie mógł wystartować z pracami na budowie; termin rozpoczęcia robót budowlanych – czyli moment, w którym prace na budowie wystartują; okres rezerwacji – czyli czas, jaki masz na podpisanie umowy deweloperskiej; harmonogram płatności – czyli termin, w jakim musisz wnieść opłatę rezerwacyjną. Na tym etapie otrzymasz również dostęp do Panelu Klienta, czyli narzędzia online, w którym na bieżąco będziesz mieć dostęp do dokumentów, terminów i najświeższych informacji na temat budowy osiedla. Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę i otwarciu rachunku powierniczego deweloper będzie gotowy do podpisania z Tobą kolejnej umowy. Pamiętaj, aby poprosić Doradcę Klienta o przesłanie wzoru umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę ? Następnym krokiem jest umowa w formie aktu notarialnego, czyli tzw. umowa deweloperska, na podpisanie której umówisz się u notariusza. Koszt podpisania umowy deweloperskiej jest dzielony po połowie między Ciebie i dewelopera. Koszt podpisania umowy to ok. 550 zł. Pierwszym ważnym dla Ciebie terminem jest zamknięcie stanu surowego budynku. Po zakończeniu tego etapu budowy możesz zwykle odwiedzić teren budowy. Indywidualnie lub podczas dni otwartych deweloperów – szczegółowe terminy sprawdzisz w Panelu Klienta – nie ma ich zawartych w umowie z deweloperem. Dni otwarte to szansa aby odwiedzić nowe mieszkanie i zapoznać się z ofertą deweloperów Podpisując umowę deweloperską, zwróć szczególną uwagę na terminy: termin zakończenia robót budowlanych – czyli data, do której deweloper zakończy prace na budowie. Zanim otrzymasz klucze, deweloper będzie jeszcze musiał uzyskać pozwolenie na użytkowanie; termin uzyskania pozwolenia na użytkowanie – czyli data, do której deweloper zobowiązuje się uzyskać dokument umożliwiający korzystanie z budynku mieszkańcom; harmonogram wpłat – czyli terminy wpłaty transz za mieszkanie, których musisz pilnować. Uregulowanie wszystkich wpłat umożliwi Ci umówienie się na odbiór mieszkania; termin przekazania mieszkania – czyli data, do której deweloper zobowiązuje się zakończyć odbiory mieszkań. To najważniejsza dla Ciebie data, bo określa moment, w którym odbierzesz klucze i możesz ruszać z wykańczaniem nowego mieszkania; Terminy związane z rękojmią – szczegóły znajdziesz w Kodeksie Cywilnym w art. 568. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – czyli umowę przeniesienia własności. Zwykle podpisujesz ją po dwóch miesiącach od ostatecznego terminu przekazywania mieszkań. Umowa przyrzeczona To dokument, dzięki któremu formalnie stajesz się właścicielem mieszkania deweloperskiego. Podpiszesz go u notariusza po odbiorze mieszkania. Przygotuj się na koszty związane z umową przyrzeczoną – ostateczna kwota jest zależna od metrażu Twojego mieszkania i kancelarii notarialnej, którą wybierzesz. Po podpisaniu umowy masz do dopełnienia jeszcze dwa ważne terminy: termin zgłoszenia się do Wydziału Podatków i Opłat Urzędy Miejskiego – masz 14 dni od dnia podpisania aktu, aby złożyć druk IN-1, w celu naliczenia podatku od nieruchomości. terminy ustanowienia hipoteki na zakupionym mieszkaniu, jeżeli kupujesz nieruchomość na kredyt, zwróć na to uwagę. Szczegóły znajdziesz w umowie z bankiem, który udzielił Ci kredytu. Po zakończeniu formalności zostanie Ci już tylko cieszyć się nowym mieszkaniem. Mieszkanie pokazowe na osiedlu Olimpia Port Chcesz dowiedzieć się więcej? Zobacz kolejne artykuły poradnikowe: Jak zmierzyć powierzchnię mieszkania? Jak podłączyć prąd w mieszkaniu? Jak wygląda mieszkanie w stanie deweloperskim? Jakie są zasady wizyty na budowie?

Umowa deweloperska to umowa zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub

[b]Rz: Po czym klient dewelopera może poznać, że umowa, którą mu proponuje firma, jest dla niego niekorzystna? Na co od razu powinien zwrócić uwagę?[/b] [b]Michał Gruca:[/b] Trudno na to pytanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi z uwagi na fakt, że umowa deweloperska zawiera szereg postanowień dotyczących wielu zagadnień. Bardzo istotną kwestią jest jednak forma, w jakiej umowa zostanie podpisana. Najkorzystniejszą dla kupującego jest umowa zobowiązująca, zgodna z wymogami określonymi w art. 9 [link= o własności lokali[/link]. Umowa taka powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Warunkiem jej zawarcia jest legitymowanie się przez dewelopera prawem własności (względnie użytkowania wieczystego) nieruchomości gruntowej, na której inwestycja ma być realizowana, oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zawierając umowy w powyższej formie, kupujący uzyskuje pewność co do tytułu prawnego dewelopera do gruntu oraz braku formalnych przeszkód dla realizacji inwestycji. Ponadto fakt zawarcia umowy oraz wynikające z niego roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na kupującego wpisane zostaje do księgi wieczystej nieruchomości. [b]Co nabywca zyskuje, zawierając umowę przedwstępną o budowę mieszkania aktem notarialnym?[/b] Dzięki temu kupujący nabywa roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu w drodze procesu sądowego, co uniemożliwia deweloperowi ewentualne blokowanie sprzedaży lokalu (np. z uwagi na roszczenia finansowe względem kupującego). Natomiast w razie opóźnienia dewelopera w realizacji budowy kupujący uprawniony jest do żądania dokończenia prac przez innego wykonawcę na koszt dewelopera. Odmowa zawarcia przez dewelopera umowy w powyższej formie powinna stanowić istotne ostrzeżenie co do jego wiarygodności. [b]Czy kupujący mieszkanie musi się godzić na zawarcie aktu notarialnego u notariusza wskazanego przez dewelopera we wzorcu umowy?[/b] Często deweloperzy odgórnie narzucają kupującemu, że akty notarialne dotyczące nabywanego lokalu sporządzane mają być u notariusza wybranego przez dewelopera. Związane może być to z wynegocjowaniem przez dewelopera dla klientów niższych stawek taksy notarialnej w związku z planowanym przeprowadzeniem wielu prawie identycznych aktów notarialnych. Częściej jednak wynika to z dążenia dewelopera do organizacyjnego ułatwienia sobie procesu sprzedaży mieszkań – poprzez skompletowanie całej dokumentacji u tego samego notariusza czy też uzyskaniem od notariusza preferencyjnych stawek na inne czynności notarialne dokonywane przez dewelopera. Wskazanie przez dewelopera konkretnego notariusza, o ile wiąże się to z uzyskaniem przez nabywcę korzyści w postaci preferencyjnej wysokości taksy, nie może być traktowane jako niedozwolone postanowienie umowne, gdyż nie narusza interesu kupującego. W sytuacji jednak, gdy kupujący ma możliwość uzyskania niższych stawek taksy notarialnej u innego notariusza, narzucony przez dewelopera wybór godzi w interes nabywcy. [b]Czy deweloper może uzależniać sprzedaż mieszkania od kupna jednocześnie garażu?[/b] Nie, nie może. Głównym świadczeniem dewelopera jest wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie na nabywcę prawa jego własności. Czasami zdarza się, iż deweloper wymusza na kliencie zakup mieszkania łącznie z garażem. Tymczasem, stosownie do art. 385[sup]1[/sup] [link= cywilnego[/link] postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienie umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Wymuszenie na nabywcy zakupu garażu oznacza, że zawarcie umowy głównej uzależniane jest przez dewelopera od zawarcia kolejnej umowy, jaką jest umowa zakupu prawa do garażu. Zobowiązanie takie zawiera cechy niedozwolonego postanowienia umownego. Podpisanie umowy zawierającej takie postanowienie nie powoduje, iż staje się ono wiążące. Jest ono prawnie bezskuteczne. [b]Czy zapis mówiący o tym, że 10 procent wartości mieszkania deweloper zwróci klientowi w określonej sytuacji, ale dopiero gdy znajdzie kolejnego nabywcę na mieszkanie, którego nie kupił ten klient, czyli np. w ciągu roku, jest zgodny z prawem?[/b] Jest to często powtarzające się niedozwolone postanowienie umowne. Istotą tego postanowienia jest uzależnienie odpowiedzialności dewelopera od spełnienia warunku w postaci znalezienia się kolejnego nabywcy na mieszkanie, od którego zamiaru kupna odstępuje klient. W istocie zatem to klient na swój koszt ma zapewnić ciągłość finansowania dewelopera, i to przez tak długi okres jak np. rok. Postanowienie takie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ogranicza uprawnienie klienta do odzyskania należnych pieniędzy, czym rażąco narusza jego interes. To deweloper jest zobowiązany do zapewnienia takiego finansowania inwestycji, aby została ona zrealizowana. Nie może tym obowiązkiem obarczać klientów, i to w szczególności takich, którzy rezygnują z jego usług. [b]Jeśli firma wpisuje do umowy jedną z klauzul niedozwolonych z listy UOKiK, to bez względu na to, czy klient wykryje na czas (przed podpisaniem umowy) taki zapis czy nie, jest on nieważny?[/b] Postanowienia takie nie wiążą klienta, pomimo że znajdują się w już podpisanej umowie. Umowa obowiązuje w pozostałym zakresie. Klient powinien wystąpić do dewelopera z wnioskiem o usunięcie z umowy niedozwolonego postanowienia, a ponadto nie ma obowiązku stosowania się do jego treści. Jeśli deweloper będzie obstawał przy jego pozostawieniu, klient powinien wystąpić z pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Przedmiotem pozwu będzie żądanie uznania postanowienia za niedozwolone. Pozytywne rozstrzygnięcie sądu deklaratywnie potwierdzi brak skuteczności postanowienia. [b]Czy deweloper może żądać podpisania przedwstępnej umowy, jeśli nie podaje w niej udziałów kupowanego M w częściach wspólnych, kiedy budynek jest gotowy i oddany do użytkowania? Deweloper tłumaczy, że te wyliczenia ma notariusz i będą wpisane w umowie ostatecznej.[/b] Jest to dozwolone. Jeśli budynek został już oddany do użytkowania, to udział ten można i tak wyliczyć. Brak jego wskazania w umowie przedwstępnej nie prowadzi do jej nieważności. Jeśli deweloper nie wskazuje go w umowie przedwstępnej, musi to oznaczać, że umowa zawarta zostaje w zwykłej formie pisemnej. Konsekwencją ewentualnego niewykonania umowy przedwstępnej przez dewelopera, która zawarta została w takiej formie, jest uprawnienie kupującego do żądania naprawienia szkody. Oznacza to, iż na podstawie tak zawartej umowy i tak nie można żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży na rzecz nabywcy. Zatem precyzyjne podanie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie wpływa na możliwość egzekucji uprawnień przez kupującego w przypadku jej niewykonania przez dewelopera. [ramka][srodtytul]Zapisy w umowach rażąco niekorzystne dla klientów[/srodtytul] >> deweloperzy wpisują niedozwolone klauzule waloryzacyjne, które automatycznie zwiększają cenę mieszkania w przypadku zaistnienia różnych, umownie przewidzianych warunków. >> zdarza się, że deweloperzy stosują zapisy zwalniające ich z obowiązku zwrotu części ceny w razie, gdyby nabywany lokal okazał się nieznacznie mniejszy. >> czasem firmy deweloperskie zastrzegają sobie uprawnienie do jednostronnej zmiany cech lokalu (np. materiałów wykończeniowych). Postanowienia takie są niedozwolone, o ile prawo do zmiany nie zostało uzależnione od zaistnienia ważnej przyczyny wskazanej w umowie. >> deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do samowolnego przesunięcia pierwotnie ustalonych terminów ukończenia lokalu, jego odbioru oraz zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. >> firmy stosują także klauzule zwalniające lub ograniczające ich odpowiedzialność w przypadku niedochowania terminów. >> mają też miejsce sytuacje, w których deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do przeprowadzenia jednostronnego odbioru mieszkania lub ograniczają swoją odpowiedzialność za stwierdzone wady. Nie należy godzić się na takie zapisy.[/ramka]